Lorsque vous décidez de vendre un bien immobilier occupé, il est important de comprendre les droits des locataires, notamment le droit de préemption. Ce droit permet à certains locataires d'avoir la priorité pour acheter le bien qu'ils occupent. Cependant, ce droit n'est pas systématique et varie en fonction du type de bail et des circonstances spécifiques de la vente. Dans cet article, nous vous expliquons en détail les situations dans lesquelles les locataires peuvent exercer ce droit selon la législation en vigueur.
1. Éligibilité au Droit de Préemption
Le droit de préemption n'est pas accordé à tous les locataires. Voici les principaux cas où ce droit peut s'appliquer :
Locataires de baux non meublés : Les locataires de logements loués non meublés, régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, bénéficient d'un droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre le bien occupé. Ce droit s'applique uniquement si le bailleur souhaite résilier le bail pour vendre le logement.
Locataires de baux commerciaux : Les locataires de locaux commerciaux régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce ont également ce droit. Lorsqu'un propriétaire décide de vendre le local commercial, le locataire peut exercer son droit de préemption.
Locataires ou occupants de bonne foi lors de la division ou subdivision d'un immeuble : Ce droit s'applique lorsque des espaces à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sont mis en vente suite à la division initiale ou à la subdivision d'un bâtiment en unités distinctes.
Locataires ou occupants de bonne foi dans les ventes d'immeubles collectifs : Si un immeuble à usage d'habitation ou mixte, comprenant plus de cinq logements, est vendu en une seule transaction, les locataires ou occupants ont un droit de préemption, surtout si l'acheteur ne s'engage pas à renouveler les contrats de location en cours. Cela leur permet de rester dans leur logement pendant six ans après la vente.
Pour les autres types de baux, la loi ne prévoit pas automatiquement ce droit. Cependant, les parties peuvent convenir d'un droit de préemption dans leurs contrats de location.
2. Droit de Préemption pour les Logements Non Meublés
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un logement loué non meublé, il doit respecter une procédure spécifique pour permettre au locataire d'exercer son droit de préemption :
Notification du Congé pour Vente : Le propriétaire doit notifier le locataire de son intention de vendre le logement en lui envoyant un congé, précisant le prix de vente et les conditions de cette vente. Ce congé doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail.
Offre de Vente : La notification du congé inclut une offre de vente adressée au locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois suivant la réception du congé, durant lesquels le locataire a la priorité pour acheter le logement au prix et selon les conditions mentionnées.
Décision du Locataire :
- Si le locataire accepte l'offre : Il peut acheter le logement en respectant les modalités prévues.
- Si le locataire refuse ou ne répond pas : Il doit quitter le logement à la fin de son bail.
Modification des Conditions de Vente : Si le propriétaire décide, après le refus ou le silence du locataire, de vendre le logement à un autre acheteur à un prix inférieur ou avec des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire. Ce dernier dispose alors d'une nouvelle opportunité pour exercer son droit de préemption. Si cette obligation n'est pas respectée, la vente peut être annulée.
Il est à noter que certaines exceptions existent, par exemple, si la vente bénéficie à un parent proche du propriétaire ou dans le cas de logements insalubres ou dangereux.
3. Droit de Préemption dans le Cadre d'une Division ou Subdivision
Lorsque un immeuble est divisé ou subdivisé en plusieurs unités distinctes, chaque locataire ou occupant doit être informé par lettre recommandée du prix et des conditions de vente. Cette notification constitue une offre de vente prioritaire pour le locataire ou l'occupant.
4. Droit de Préemption dans le Cadre d'une Vente en Bloc
Dans le cas où plus de cinq logements d'un immeuble sont vendus en une seule transaction, les locataires disposent d'un droit de préemption si l'acheteur ne prévoit pas de renouveler les baux existants. Chaque locataire doit être informé du prix global de la vente ainsi que des conditions applicables à l'unité qu'il occupe.
5. Droit de Préemption pour les Baux Commerciaux
Lorsqu'un local commercial ou artisanal est mis en vente, le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée, précisant le prix et les conditions de vente. Cette notification constitue une offre de vente prioritaire pour le locataire, sauf dans certains cas d'exception comme la vente simultanée de plusieurs locaux ou la vente à un proche du propriétaire.
Conclusion
Le droit de préemption offre à certains locataires la possibilité d'acquérir le bien qu'ils occupent en priorité, mais ce droit est soumis à des conditions spécifiques. Les propriétaires et les agents immobiliers doivent bien connaître les types de baux et les dispositions légales applicables avant de procéder à la vente d'un bien occupé. Cela permet de garantir que les locataires sont correctement informés de leurs droits et options, assurant ainsi une transaction immobilière en toute transparence.
Estimez votre appartement en deux clics : Formulaire de contact
Pour une estimation plus précise de votre bien, prenez rendez-vous avec votre consultant Fredēlion au 01.42.38.02.06
Notre agence immobilière se situe au 4 rue de la Grange aux Belles, 75010 Paris.
